Ratgeber Pflegeimmobilien


Ein sicherer und rentabler Vermögensaufbau ist mit Geldwertanlagen ein riskantes Unterfangen. Die immer spärlicheren Zinserträge sind nicht geeignet die steigenden Preise auszugleichen. Sachwertanlagen hingegen profitieren von der Inflation und sorgen für mehr Liquidität im Alter. Ein klassischer Sachwert ist die Immobilie.


Ein kurzer Überblick

Finanzprodukte, wie die Kapitallebens- und Rentenversicherung oder auch das Sparbuch galten jahrzehntelang als sicher und solide. Durch Finanzkrisen und veränderte Marktbedingungen sind die erzielbaren Gewinne auf einem historischen Tief angelangt. Auch Tagesgeldkonten, Festgeldanlagen und Einmalanlagen haben ihren Reiz verloren. Inflation und Niedrigzinsen entwerten die ohnehin schon mageren Erträge.

Angesichts der Lage auf dem Kapitalmarkt setzen Anleger mehr denn je auf wertstabile, inflationsgeschützte und steuerbegünstigte Mieteinnahmen.

Die "Seniorenimmobilie" steht als Überbegriff für verschiedene Sozialeinrichtungen. Doch nur der Investor einer Wohnung im Pflegeheim ist gegen Mietausfall geschützt.

Der Käufer eines Pflegeappartements erwirbt Realeigentum wie bei einer Eigentumswohnung. Dennoch gibt es gravierende Unterschiede.


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Immobilienkonzept Pflegeimmobilien

Schaubilder-Senioreniresidenzen

Die Pflegeimmobilie

Was ist eine Pflegeimmobilie?

Pflegeimmobilien sind Pflegeeinrichtungen, in denen Menschen mit Pflegegraden aufgrund ihrer Erkrankung, Behinderung oder aus Altersgründen leben und versorgt werden.

In der Vergangenheit waren es ausnahmslos Großinvestoren, die ein Pflegeheim im Ganzen, als Globalimmobilie, erworben haben. Vor allem reiche Familien, Banken, Versicherungen und Fondsgesellschaften haben schon vor Jahren diesen lukrativen Bedarfsmarkt erkannt.


"Heute kann jeder Pflegeimmobilien erwerben!"


Wie funktioniert eine Pflegeimmobilie?

Die Pflegeimmobilie gehört den im Grundbuch eingetragenen Eigentümern. Ein zertifizierter Betreiber von Pflegeheimen schließt mit der Eigentümergemeinschaft einen langfristigen Mietvertrag (20 Jahre und länger). Staatliche Garantien schützen Betreiber und Vermieter vor Zahlungsausfällen der Pflegebedürftigen.

Der Betreiber ist Generalmieter und verantwortlich für die Instandhaltung. In seine Zuständigkeit fallen sämtliche Betriebs- und Nebenkosten.


Die Eigentümer der Pflegeappartements erhalten jeden Monat ihre vertraglich garantierte Miete, auch bei vorübergehendem Leerstand (z.B. Todesfall).

Investoren von Pflegeappartements haben einen wesentlich geringeren Aufwand als wohnwirtschaftliche Eigentümer. Der Betreiber kümmert sich um die Belegung und alle Aufgaben rund um das Gebäude. Das spart Zeit, Geld und Nerven.

Die eingesetzte Pflegeheimverwaltung vertritt die Interessen der

Pflegeimmobilien-Mietverhältnis

Eigentümergemeinschaft. Sie ist verantwortlich für den Erhalt des Immobilienwertes und die Vermeidung von finanziellem Schaden.

Wichtige Aufgaben des Immobilienmanagements sind: Einzug der Mieten, Mieterhöhungen, Verwalten der Geldkonten, Erstellung der Jahresabrechnung, Rechnungskontrolle, Mietmahnung, Mietinkasso.


Warum ist die Investition in eine Pflegeimmobilie lohnenswert?

Pflegeimmobilien rücken immer mehr in den Fokus der Privatinvestoren, weil immer mehr Investoren das enormen Wachstum des Pflegemarktes erkennen. Die Menschen werden immer älter, der demografische Wandel führt zu einem drastisch steigenden Pflegeplatzbedarf in den kommenden Jahren.

Die häusliche Pflege ist in zunehmendem Maße aus familiären und beruflichen Gründen nicht mehr machbar.

Gemäß "Statistisches Bundesamt Pflege" waren 2015 bereits rund 2,9 Millionen Menschen pflegebedürftig. Davon lebten ca. 783.000 in einem Pflegeheim. Für das Jahr 2030 rechnet man mit rund 3,37 Millionen Pflegebedürftigen. Bei einem angenommenen gleichen Verhältnis, bedeutet dies: 1.000.000 Menschen benötigen in naher Zukunft stationäre Pflege. Dazu wäre der Neubau von 2.500 Pflegeheimen erforderlich. Das sind 170 pro Jahr.

Zum Vergleich: in 2013 wurden nur rund 120 Pflegeheime neu gebaut.

Erschwerend kommt hinzu:

In Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen müssen Pflegeheime bis 2019 neue Standards erfüllen. Im Kern geht es um die Vorgaben der Bundesländer, Doppelzimmer in Einzelzimmer umzuwandeln. Die Spitzenverbände der Wohlfahrtspflege befürchten als Folge eine dramatische Pflegeplatzverknappung.

Es drohen sogar Schließungen von betroffener Einrichtungen.

Die aktuellen Zahlen des statistischen Bundesamts wurden unlängst veröffentlicht. Quelle: Statistisches Bundesamt Pflege

Aus der Praxis:

Bereits heute kommt es in Ballungsregionen wie z.B. München zu besorgnis- erregenden Engpässen. Die Wartelisten für Pflegebedürftige werden immer länger. Dieser stark wachsende Markt braucht Investoren für neue, moderne Seniorenresidenzen und belohnt sie mit einer ertragsstarken und sicheren Kapitalanlage.

Die Pflegeimmobilie - eine Investition mit sozialer Verantwortung

Wer heute eine Pflegeimmobilie erwirbt, hat nicht nur eine äußerst lukrative und sichere Kapitalanlage mit wenig Aufwand, sondern übernimmt auch in höchstem Maße soziale Verantwortung.

Steigender Investitionswille privater Kapitalanleger beschleunigt den Neubau dringend benötigter Pflegeeinrichtungen.

Derzeit liegt die durchschnittliche Auslastung der Pflegeeinrichtungen schon bei fast 93%. Das bedeutet im Klartext: schon heute ist an vielen Standorten mit erheblichen Wartezeiten zu rechnen. Tendenz steigend. Es gibt nur einen Weg Wartelisten zu umgehen; und das ist der Bau neuer Pflegeresidenzen!


Kann ich mein Pflegeappartement auch selber nutzen?

Wer eine Pflegeimmobilie kauft, sichert sich einen ortsunabhängigen Pflegeplatz ohne Warteliste. Dieses Vorbelegungsrecht ist auch für die nächsten Angehörigen in allen Häusern des Betreibers garantiert.

Angenommen Sie haben sich auf diesem Wege einen Pflegeplatz gesichert, so drängt sich dennoch die Frage auf:

"Würden Sie sich dem gewählten Pflegeheimbetreiber auch selber anvertrauen?"

Hochmoderne Seniorenresidenzen erinnern beinahe schon an eine gehobene Hotelanlage und sind auf vollstationäre Pflege ausgerichtet.

Ein großzügige Foyer ist gleichzeitig ein Ort der Begegnung. Der geräumige Speisesaal ist ansprechend und lichtdurchflutet. Das Küchenteam serviert täglich frisch zubereitete Speisen aus der hauseigenen Vollküche. Gemeinschaftsbereiche bieten größtmöglichen Komfort. Behagliche Wohneinheiten bestechen durch große Fenster, funktionale Badezimmer und stilvolles Innenleben. Die Gartenanlagen erinnern an einen Park.


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Pflegeheimbetreiber

Die Fürsorge für Bewohner und Pflegepersonal gleichermaßen steht im Vordergrund. So wird der Lebensmut gestärkt und durch gemeinsame Aktivitäten in urbaner Umgebung aktiv erhalten.

Einsamkeit, Hilflosigkeit und Langeweile führen zu sozialer Isolation und lösen das Gefühl der Nutzlosigkeit aus.

Die Pflegephilosophie beschränkt sich nicht nur auf krankenhäusliche Pflege. Vielmehr stehen Forderung und Förderung der Bewohner im Vordergrund.

Nicht umsonst ist es eine unumgängliche Bedingung, dass der Pflegeheimbetreiber schon bei der Umsetzung eingebunden wird.


Pflegeimmobilien-Zusammenfassung

Die Entstehung einer Pflegeimmobilie erfolgt in 4 Schritten.

Im ersten Schritt wird der Pflegeplatzbedarf am geplanten Standort ermittelt. Eine Marktanalyse prüft verschiedene Faktoren in Abstimmung mit der Kommune.

Wichtige Punkte sind vorhandene Einrichtungen, Auslastung, Pflegeplatzbedarf in naher Zukunft und die Bevölkerungsstruktur.


FAQ

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Die Lage des Standorts ist generell bei Immobilien ein entscheidendes Qualitätsmerkmal. In strukturschwachen Regionen sind nachhaltige Erfolgs-chancen für den Betreiber eingeschränkt. Wichtige Aspekte werden analysiert:

  • Nähe zu großen attraktiven Einzugsgebieten

  • Gute Anbindung an ein öffentliches Verkehrsnetz

  • Freundliche Umgebung/Nachbarschaft

  • Facettenreiche Infrastruktur, insbesondere Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Begegnungszentren, Kulturprogramme

  • Ausreichende Entfernung zu Mitbewerbern


Im zweiten Schritt geht es darum sich mit der bereits in der Projetphase fest stehenden Betreiber zu befassen. Namhafte Bauträger von Pflegeheimen konzentrieren sich bei der Auswahl auf Bewerber mit erstklassiger Bonität, besten Referenzen und langjähriger Erfahrung.

Vielfach sind diese unter den TOP 10 der 50 größten privaten Pflegeheimbetreiber Deutschlands zu finden, bewertet mit Bestnoten vom medizinischen Dienst der Pflegekassen (MDK).

Der Betreiber ist immer auch Pächter des gesamten Pflegeheims.

Zu seinen Aufgaben gehört u. a. eine zielorientierte Leitung der Einrichtung nach wirtschaftlich erfolgreicher Unternehmerpolitik. Dabei sind sowohl Personalplanung als auch das Leistungspaket Pflegeangebots relevant.

Der Betreiber trägt alle Nebenkosten wie Reparatur- und Instandhaltungsaufwand. Im Mietvertrag zwischen Käufer und Betreiber werden alle Einzelheiten festgehalten, wie:

  • Vertragsdauer von mind. 20 Jahren mit Verlängerungsoptionen

  • Höhe und Anpassung der Miete zum Ausgleich der Inflation (Indexklausel)

  • Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien

Manche Bauträger garantieren den Investoren im notariellen Kaufvertrag Betreiberersatz für den unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz.

Im dritten Schritt geht es an die praktische Umsetzung. Der Bauträger plant auf dem bereitstehenden Grundstück eine moderne Pflegeresidenz mit hohen Standards in Architektur, Ausstattung und Energieeffizienz.

Entstehung Pflegeimmobilien

Nach Baugenehmigung beginnt der Verkauf der Pflegeappartements. Der Aushub kann beginnen. Zertifizierte Sachverständige begleiten jeden Bauabschnitt. Sie überwachen Bauqualität und plangemäße Ausführung bis zur termingerechten Fertigstellung. Nach ordnungsgemäßer Abnahme und betriebsbereiter Übergabe an den Pächter ziehen die Bewohner in den Neubau ein.

Im vierten Schritt beginnt sowohl für den Betreiber als auch für die Investoren der langjährige Mietvertrag - die Rentabilitätsphase.

Wichtig!

Während des Einzugs der Bewohner ist es üblich, dem Betreiber eine mietfreie Übergangszeit einzuräumen. Diese sogenannte "Pre-Opening-Phase" dauert in der Regel 6 Monate. Der Käufer (Vermieter) verzichtet in den ersten drei Monaten auf Miete. Danach zahlt der Verkäufer (Bauträger) die Gesamtmiete weitere drei Monate an die Hausverwaltung zur Weiterleitung an die Vermieter der einzelnen Pflegeappartements.


Wie ist der Ablauf beim Kauf einer Pflegeimmobilie?

Die gesetzlichen Grundlagen für den Kauf eines Pflegappartements und einer Eigentumswohnung sind nahezu gleich.

Kaufabwicklung Pflegeimmobilien

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FAQ

Fragen und Antworten zur Kapitalanlage Pflegeimmobilien. Stellen Sie hier ihre Fragen.

  1. Ein kompetenter Berater Ihrer Wahl oder unserer Empfehlung hat anhand eines Leitfadens (z.B. Checkliste) Ihre Wunsch-Pflegeimmobilie mit Ihnen erarbeitet.
  2. Die finanziellen Rahmenbedingungen für einen Kauf sind für Sie umsetzbar.
  3. Sie leisten eine schriftliche Kauf-Absichtserklärung und lösen damit Angebot und Reservierung Ihrer wunschgemäßen Pflegeimmobilie aus.
  4. Sie erhalten ein notarielles Kaufvertragsangebot mit allen benötigten Unterlagen.Es folgt der Notartermin und die Zeichnung.
  5. Sobald dies erledigt ist, veranlasst der Notar, nach Zusammenstellung aller wichtigen Dokumente, das weitere Vorgehen. Er koordiniert termingerecht die Übermittlung Ihrer Daten für den Kaufabschluss und die Grundbucheintragung.

Wie wird eine Pflegeimmobilie finanziert?

Vor Kauf Ihrer Pflegeimmobilie ist die Finanzierung des Kaufpreises zu klären. Sicherlich haben Sie sich schon Gedanken über die verschiedenen Zahlungsmodelle gemacht?

Sind Sie in der Lage den Kaufpreis für eine Pflegeimmobilie komplett aus eigenen Mitteln zu bezahlen, ist der Punkt Finanzierung für Sie weniger wichtig. Einzig steuerliche Aspekte sind dann auf Ihrer persönliche Situation abzustimmen.

Vielleicht benötigen Sie aber auch Hilfe bei der Ausarbeitung eines maßgeschneiderten Finanzierungskonzepts?

Dann empfiehlt es sich einen unabhängigen Finanzierungsexperten zu Rate zu ziehen.

Beim Kauf einer Immobilie entstehen Nebenkosten, die sich wie folgt zusammensetzen:

  • Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%

  • Notar- und Grundbuchkosten von ca. 1,5% bis 2%

  • Maklergebühren fallen in der Regel nicht an

Die von Anfang an sehr gute Nettomietrendite einer Pflegeimmobilie ist ein wichtiger Indikator für Substanzkraft und Wertstabilität.

So sieht das die Bank und gibt grünes Licht nach positiver Bewertung Ihrer Bonität und des Anlagerisikos.

Für Sie ist die kreditwürdige Bewertung Ihrer Investition ein sicheres Indiz dafür, die richtige Entscheidung getroffen zu haben.

Pflegeimmobilien-Brutto-Nettomietertrag

Das historisch niedrige Zinsniveau und die Einbindung staatlich geförderter KfW Darlehen schaffen ideale Finanzierungsvoraussetzungen.

Was muss ich beachten?

Grundsätzlich gilt:

  1. Die Kaufnebenkosten müssen Sie aus eigener Tasche bezahlen.

  2. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, umso schneller entschuldet sich die Immobilie.



Beispielrechnungen:

Pflegeimmobilien ohne Eigenkapital

* Annahme: 2% Zinsen und 4,1% Tilgung. Steuervorteile nicht berücksichtigt

Pflegeimmobilien-55K-Eigenkapitall

* Annahme: 2% Zinsen und 4,1% Tilgung. Steuervorteile nicht berücksichtigt


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FAQ

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Pflegeimmobilien-100K-Eigenkapital

* Annahme: 2% Zinsen und 4,1% Tilgung. Steuervorteile nicht berücksichtigt

Pflegeimmobilien-Barzahler

* Annahme: 2% Zinsen und 4,1% Tilgung. Steuervorteile nicht berücksichtigt

Pflegeimmobilien-chancen-Risiken

Schlusswort

Ziehen wir ein Fazit und befassen uns zum Schluss mit der Frage:

Ist die Pflegeimmobilie eine gute, sichere und lukrative Kapitalanlage?

Wir sagen: „Ja“ !

  1. Vor dem Hintergrund des demokratischen Wandels und der daraus resultierenden zunehmenden Nachfrage, ist der Pflegeimmobilienmarkt ein Wachstumsmarkt. Das bedeutet, dass eine Pflegeimmobilie eine äußerst sichere Kapitalanlage ist.
  2. Das Konzept der Pflegeimmobilie sichert die Mieteinnahmen für bis zu 25 Jahren, was wiederum bedeutet, dass die Pflegeimmobilie eine lukrativ Kapitalanlage ist.
  3. Da Eigentümer einer Pflegeimmobilie durch den Betreiber vor nahezu allen vermiettypischen Aufgaben freigestellt sind, ist die Pflegeimmobilie eine sehr bequeme Kapitalanlage.

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