Fragen und Antworten zur Pflegeimmobilie

Was ist der Unterschied zwischen einer Pflegeimmobile und „betreutes Wohnen“?

Pflegeimmobilien sind Sozialimmobilien gemäß XI. Sozialgesetzbuch und erhalten staatlich geförderte Zuschüsse der staatlichen Sozialhilfeträger, die im Bundessozialhilfegesetz (BSHG) verankert sind. Die Kosten der Pflegeleistung wird je nach Pflegegrad von der staatlichen Pflegeversicherung übernommen. Kann der Bewohner eines Pflegeappartements die anteilige Zahlung an den Gesamtkosten für seinen Pflegeplatz nicht leisten, übernehmen die Sozialhilfeträger diesen Teil. Die in „Vorkasse“ getretenen staatlichen Sozialhilfeträger halten sich dann an den Familienangehörigen gemäß § 1601 BGB schadlos, sofern Kapital nach Abzug von definierten Freibeträgen vorhanden. Der Pflegeheimbetreiber refinanziert sich bei Zahlungsunfähigkeit seiner Bewohner. Mietausfallrisiken sind dadurch erheblich reduziert.

Hingegen sind Einrichtungen für betreutes Wohnen oder auch Alters- Altenheime ohne Pflegestatus nicht förderungswürdige Sozialimmobilien. Hier treffen die Anleger direkt als Eigentümergemeinschaft oder indirekt über einen Betreiber (Generalmieter) alle finanziellen und objektbezogenen Entscheidungen selbst und tragen sämtliche Risiken und Kosten, ohne staatliche Refinanzierung

Wann und wie ist der Kaufpreis beim Kauf einer Pflegeimmobilie zu entrichten?

Der notarielle Kaufvertrag zum Erwerb einer Pflegeimmobilie findet vor Baubeginn statt.

Die Kaufnebenkosten (Notargebühren, Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer) sind sofort zur Zahlung fällig. Maklercourtagen werden nicht erhoben.

Die Kaufpreiszahlung erfolgt üblicherweise in Teilabschnitten, je nach Baufortschritt des Pflegeheims. Zum Schutze des Käufers regelt § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung ((MaBV) , welche Raten wann zu bezahlen sind. Maßgeblich ist hierbei ein schriftlich fixierter Zahlungsplan. Im Regelfall wird mit Beginn der Aushubarbeiten die erste von sieben Teilzahlungen in Höhe von 30% fällig. Die Zahlungsraten werden bei Inanspruchnahme einer Bank mit dem Finanzierungskonzept exakt abgestimmt. In Einzelfällen verzichtet der Verkäufer auf Teilzahlungen. Der Kaufpreis ist dann erst mit bezugsbereiter Fertigstellung im Zuge der „Schlüsselübergabe“ des Kaufobjekts in voller Höhe zu entrichten.

Was sind KfW Standards und welche Vorteile ergeben sich daraus?

Es werden auf Grundlage geltender Förderprogramme der Bundesregierung von der Förderbank für Wiederaufbau (KfW) sehr günstige Kredite vergeben. Diese Klassifizierung bewertet ein Gebäude nach Qualität der Baumaterialien und Wärmedämmung.

Dies kann der Investor für sich beanspruchen denn:

Neubauten von Pflegeheimen sind in aller Regel förderungswürdige KfW Effizienzhäuser - KFW 40 oder KFW 55.

Je geringer die Zahl, desto effizienter das Gebäude.

KFW 55 bedeutet z.B., es wird nur 55% des Energiebedarfs eines in Geometrie, Nutzfläche und Ausrichtung eines ähnlichen Normalgebäudes benötigt. Und das wird belohnt!

Die Beantragung der Förderung setzt eine fundierte Fachplanung und die Baubegleitung eines zertifizierten Sachverständigen voraus, der wirtschaftlich unabhängig zu beauftragen ist.

Was bedeutet eigentlich Mietindexierung bei der Pflegeimmobilie?

Bei der Mietindexierung vereinbaren Vermieter und Mieter eine veränderliche Miete, die angepasst werden kann. Das Prinzip und die Vorgehensweise sind im § 557b BGB geregelt. Mit der Mietindexierung nutzt der Eigentümer eine Wertsicherungsklausel, um sein Objekt vor dem Wertverlust durch Inflation zu schützen. Dieses Verfahren der Mieterhöhung ist sehr transparent, da es sich auf die amtlichen Werte des statistischen Bundesamts stützt. Üblicherweise wird im Mietvertrag vereinbart dass es zu einer Mieterhöhung kommt, wenn der Lebenshaltungskosten-Index aller Haushalte in Deutschland um eine bestimmte Punktzahl gestiegen ist.

Originalpassus als Beispiel:

"Verändert sich der vom statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherindex für Deutschland (Basisjahr=100) gegenüber dem Stand im 36. Monat nach Beginn des Mietverhältnisses bzw .im Fall wiederholter Anpassung gegenüber der letzten Anpassung des Mietpreises um mehr als 10% nach oben oder unten , so ändert sich der vereinbarte Mietzins entsprechend. Eine Anpassung vor dem Beginn des 3. Mietjahres ist ausgeschlossen“

Was versteht man unter einer Pre-opening-Phase?

Die Übergangszeit nach Mietbeginn, während die Pflegebedürftigen in das Heim einziehen.

Der Verkäufer des Pflegeheims und die Käufer der Pflegeappartements vereinbaren, dass der Heimbetreiber (Mieter) während dieser Übergangszeit von der Miete befreit wird, unabhängig von der Auslastung der Einrichtung. In der Regel sind dies 6 Monate. Davon übernehmen jeweils drei Monate der Verkäufer und die Käufer. Daraus ergibt sich für den Investor ein Mietzahlungsbeginn nach Ende der hälftigen Pre Opening Phase (3 Monate).

Ist die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage für jeden geeignet?

Wir sagen:  nein!

Menschen, die nicht in der Lage sind die Kaufnebenkosten aus vorhandenem Eigenkapital zu bezahlen, kommen für diese Investitionsform nicht in Frage. Bei jeder Finanzierung prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit. Sie sollten also bei der Schufa eine "weiße Weste" haben.  

Arbeitslosigkeit, unsichere oder ungünstige Berufsperspektiven  sind  K.o.- Kriterien.

Problematisch kann auch sein, wenn Sie nur noch ein paar Jahre bis zur Rente haben und  Ihr Finanzierungskonzept  hohe, monatliche Zuzahlungen vorsieht, die Ihre Lebensqualität einschränken. Besteht also die Gefahr, laufende Kosten aufgrund dieser Mehrbelastung nicht mehr bezahlen zu können, raten wir von einem Kauf dringend ab.

Hingegen kann sich jeder solide Durchschnittsverdiener  mit geregeltem Einkommen  ohne Weiteres  ein  Pflegeappartement leisten. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren entschuldet sich Ihre Pflegeimmobilie  durch die Mieteinnahmen von alleine. Ihre monatliche Liquidität ist in keinster Weise eingeschränkt. Im  Gegenteil; vielfach entstehen signifikante Überschüsse aus den Mieteinnahmen, nach Abzug von Zins und Tilgung. Im Vergleich zur herkömmlichen Altersvorsorge  überwiegen die Vorteile der „ewigen Immobilien-Rente“.

Bestehende Altersvorsorgeprogramme können sinnvoll für eine Finanzierung instrumentalisiert werden und führen oftmals zu einem für Sie vorteilhaften Hebeleffekt.

Ist die Pflegeimmobilie für jeden soliden Verdiener geeignet?

Wir sagen: ja!

Der Pflegeimmobilienmarkt ist ein sicherer und lukrativer Wachstumsmarkt, wenn nicht sogar der Wachstumsmarkt Nr. 1 in Deutschland.

Welche Vorteile hat die Pflegeimmobilie gegenüber der vermieteten Eigentumswohnung?

	Pflegeappartement	Eigentumswohnung
Standort	Eine professionell erstellte Standortanalyse liegt vor.	Es liegen in der Regel keine abgesicherten Entscheidungshilfen vor
Appartement	Alle Pflegeappartements bieten nahezu die gleichen Eigenschaften. Die Investitionsentscheidung ist leicht zu treffen	Viele Unsicherheiten (bedarfsgerechter Grundriss, stimmige Ausrichtung, Mitbewohner oder Eigentümergemeinschaften etc.) sind vorhanden
Vermietung	Langfristig gesicherte Mieten . Mietvertrag 20 Jahre und länger mit einem erfahrenen Betreiber	Die Vermietung der Eigentumswohnung muss vom Vermieter selbst organisiert werden
Betriebskosten	Alle laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten werden vom Betreiber übernommen (Strom, Gas, Wasser etc.). Ausnahme: Kosten für die Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage für Dach und Fach	Der Eigentümer muss jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Nicht alle Nebenkosten sind umlagefähig. Die Instandhaltungskosten sind erfahrungsgemäß deutlich höher
Mietminderung	Generell nicht möglich	Möglich bei Instandhaltungsrückstau aufgrund Uneinigkeit der Eigentümergemeinschaft. Ungünstige Nebenkosten- und Standortentwicklungen
Steuervorteile	Abschreibung des Objekts mit 2% auf 50 Jahre. Der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil beträgt ca. 5%	Abschreibung des Objektes im Normalfaall ebenfalls 2%. Der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil kann bis zu 25% betragen
Miete Mietrendite	Mietrenditen bis zu 5,4%. Die Miete ist nicht unabhängig vom Mietspiegel in der Region.	Neubau-Eigentumswohnungen erzielen in vergleichbaren Lagen geringere Mietrenditen oder sind mit höheren Risiken verbunden
Vermietertypische Aufgaben	Die Pflicht zur Durchführung meist vermietertypischer Aufgaben (z.B. Instandhaltung der Grünanlagen, Wartung, Streuen im Winter) obliegt dem Betreiber	Je nach Mieter können diese Aufgaben viel Geld, Zeit und Nerven in Anspruch nehmen
Flexibilität	Pflegeappartements sind Sondereigentum. Sie können jederzeit beliehen, verschenkt oder vererbt werden. Notverkäufe aufgrund veränderter Lebenssituation sind im Regelfall schnell und verlustfrei durchführbar	Flexibilität ist grundsätzlich ebenso gegeben. Bei Notverkäufen ist mit Verlusten und erhöhten Kosten zu rechnen
Risiken	Der Betreiberausfall durch Insolvenz liegt statistisch deutlich unter 1%	Erhöhtes Gefahrenpotenzial: Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, Zwangsräumungen, Leerstand , Mietausfälle, Mietnomaden, Vandalismus und sonstige Risiken, die allgemein aus Immobilieneigentum resultieren
Maklergebühren	Es werden keine Maklercourtagen erhoben. Der angegebene Kaufpreis im Angebotsprospekt ist inclusive der Vertriebskosten	Bei Inanspruchnahme eines Maklers erhöhen sich die Kaufnebenkosten um die Maklercourtage

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