Inhalt

• Wie wird eine Pflegeimmobilie vermietet? Wie funktioniert eine Pflegeimmobilie?

• Warum ist die Investition in eine Pflegeimmobilie lohnenswert?

• Kann ich mein Pflegeapartement auch selber nutzen?

• Die Entstehung einer Pflegeimmobilie erfolgt in 4 Schritten

• Wie ist der Ablauf beim Kauf einer Pflegeimmobilie?

• Wie wird eine Pflegeimmobilie finanziert?

• Wie sind die Chancen und Risiken bei einer Pflegeimmobilie?

 

Ein sicherer und rentabler Vermögensaufbau ist mit Geldwertanlagen ein riskantes Unterfangen. Die immer spärlicheren Zinserträge sind nicht geeignet die steigenden Preise auszugleichen. Sachwertanlagen hingegen profitieren von der Inflation und sorgen für mehr Liquidität im Alter. Ein klassischer Sachwert ist die Immobilie.

Ein kurzer Überblick

Finanzprodukte, wie die Kapitallebens- und Rentenversicherung oder auch das Sparbuch galten jahrzehntelang als sicher und solide. Durch Finanzkrisen und veränderte Marktbedingungen sind die erzielbaren Gewinne auf einem historischen Tief angelangt. Auch Tagesgeldkonten, Festgeldanlagen und Einmalanlagen haben ihren Reiz verloren. Inflation und Niedrigzinsen entwerten die ohnehin schon mageren Erträge.

Angesichts der Lage auf dem Kapitalmarkt setzen Anleger mehr denn je auf wertstabile, inflationsgeschützte und steuerbegünstigte Mieteinnahmen.

Die "Seniorenimmobilie" steht als Überbegriff für verschiedene Sozialeinrichtungen. Doch nur der Investor einer Wohnung im Pflegeheim ist gegen Mietausfall geschützt.

Der Käufer eines Pflegeappartements erwirbt Realeigentum wie bei einer Eigentumswohnung. Dennoch gibt es gravierende Unterschiede.

Immobilienkonzept Pflegeimmobilien

"Heute kann jeder Pflegeimmobilien erwerben!"

Wie funktioniert eine Pflegeimmobilie?

Wie wird eine Pflegeimmobilie vermietet?

Die Pflegeimmobilie gehört den im Grundbuch eingetragenen Eigentümern. Ein zertifizierter Betreiber von Pflegeheimen schließt mit der Eigentümergemeinschaft einen langfristigen Mietvertrag (20 Jahre und länger). Staatliche Garantien schützen Betreiber und Vermieter vor Zahlungsausfällen der Pflegebedürftigen.

Der Betreiber ist Generalmieter und verantwortlich für die Instandhaltung. In seine Zuständigkeit fallen sämtliche Betriebs- und Nebenkosten.

Eigentümergemeinschaft. Sie ist verantwortlich für den Erhalt des Immobilienwertes und die Vermeidung von finanziellem Schaden.

Wichtige Aufgaben des Immobilienmanagements sind: Einzug der Mieten, Mieterhöhungen, Verwalten der Geldkonten, Erstellung der Jahresabrechnung, Rechnungskontrolle, Mietmahnung, Mietinkasso.

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Warum ist die Investition in eine Pflegeimmobilie lohnenswert?

Zum Vergleich: in 2013 wurden nur rund 120 Pflegeheime neu gebaut.

Erschwerend kommt hinzu:

In Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen müssen Pflegeheime bis 2019 neue Standards erfüllen. Im Kern geht es um die Vorgaben der Bundesländer, Doppelzimmer in Einzelzimmer umzuwandeln. Die Spitzenverbände der Wohlfahrtspflege befürchten als Folge eine dramatische Pflegeplatzverknappung.

Es drohen sogar Schließungen von betroffener Einrichtungen.

Die aktuellen Zahlen des statistischen Bundesamts wurden unlängst veröffentlicht. Quelle: Statistisches Bundesamt Pflege

Aus der Praxis:

Bereits heute kommt es in Ballungsregionen wie z.B. München zu besorgnis- erregenden Engpässen. Die Wartelisten für Pflegebedürftige werden immer länger. Dieser stark wachsende Markt braucht Investoren für neue, moderne Seniorenresidenzen und belohnt sie mit einer ertragsstarken und sicheren Kapitalanlage.

Die Pflegeimmobilie - eine Investition mit sozialer Verantwortung

Wer heute eine Pflegeimmobilie erwirbt, hat nicht nur eine äußerst lukrative und sichere Kapitalanlage mit wenig Aufwand, sondern übernimmt auch in höchstem Maße soziale Verantwortung.

Steigender Investitionswille privater Kapitalanleger beschleunigt den Neubau dringend benötigter Pflegeeinrichtungen.

Derzeit liegt die durchschnittliche Auslastung der Pflegeeinrichtungen schon bei fast 93%. Das bedeutet im Klartext: schon heute ist an vielen Standorten mit erheblichen Wartezeiten zu rechnen. Tendenz steigend. Es gibt nur einen Weg Wartelisten zu umgehen; und das ist der Bau neuer Pflegeresidenzen!

Kann ich mein Pflegeappartement auch selber nutzen?

Die Entstehung einer Pflegeimmobilie erfolgt in 4 Schritten.

Im ersten Schritt wird der Pflegeplatzbedarf am geplanten Standort ermittelt. Eine Marktanalyse prüft verschiedene Faktoren in Abstimmung mit der Kommune.

Wichtige Punkte sind vorhandene Einrichtungen, Auslastung, Pflegeplatzbedarf in naher Zukunft und die Bevölkerungsstruktur.

Der Betreiber ist immer auch Pächter des gesamten Pflegeheims.

Zu seinen Aufgaben gehört u. a. eine zielorientierte Leitung der Einrichtung nach wirtschaftlich erfolgreicher Unternehmerpolitik. Dabei sind sowohl Personalplanung als auch das Leistungspaket Pflegeangebots relevant.

Der Betreiber trägt alle Nebenkosten wie Reparatur- und Instandhaltungsaufwand. Im Mietvertrag zwischen Käufer und Betreiber werden alle Einzelheiten festgehalten, wie:

• Vertragsdauer von mind. 20 Jahren mit Verlängerungsoptionen

• Höhe und Anpassung der Miete zum Ausgleich der Inflation (Indexklausel)

• Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien

Manche Bauträger garantieren den Investoren im notariellen Kaufvertrag Betreiberersatz für den unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz.

Im dritten Schritt geht es an die praktische Umsetzung. Der Bauträger plant auf dem bereitstehenden Grundstück eine moderne Pflegeresidenz mit hohen Standards in Architektur, Ausstattung und Energieeffizienz.

Nach Baugenehmigung beginnt der Verkauf der Pflegeappartements. Der Aushub kann beginnen. Zertifizierte Sachverständige begleiten jeden Bauabschnitt. Sie überwachen Bauqualität und plangemäße Ausführung bis zur termingerechten Fertigstellung. Nach ordnungsgemäßer Abnahme und betriebsbereiter Übergabe an den Pächter ziehen die Bewohner in den Neubau ein.

Im vierten Schritt beginnt sowohl für den Betreiber als auch für die Investoren der langjährige Mietvertrag - die Rentabilitätsphase.

Wichtig!

Während des Einzugs der Bewohner ist es üblich, dem Betreiber eine mietfreie Übergangszeit einzuräumen. Diese sogenannte "Pre-Opening-Phase" dauert in der Regel 6 Monate. Der Käufer (Vermieter) verzichtet in den ersten drei Monaten auf Miete. Danach zahlt der Verkäufer (Bauträger) die Gesamtmiete weitere drei Monate an die Hausverwaltung zur Weiterleitung an die Vermieter der einzelnen Pflegeappartements.

Wie ist der Ablauf beim Kauf einer Pflegeimmobilie?

Die gesetzlichen Grundlagen für den Kauf eines Pflegappartements und einer Eigentumswohnung sind nahezu gleich.

1. Ein kompetenter Berater Ihrer Wahl oder unserer Empfehlung hat anhand eines Leitfadens (z.B. Checkliste) Ihre Wunsch-Pflegeimmobilie mit Ihnen erarbeitet.
2. Die finanziellen Rahmenbedingungen für einen Kauf sind für Sie umsetzbar.
3. Sie leisten eine schriftliche Kauf-Absichtserklärung und lösen damit Angebot und Reservierung Ihrer wunschgemäßen Pflegeimmobilie aus.
4. Sie erhalten ein notarielles Kaufvertragsangebot mit allen benötigten Unterlagen.Es folgt der Notartermin und die Zeichnung.
5. Sobald dies erledigt ist, veranlasst der Notar, nach Zusammenstellung aller wichtigen Dokumente, das weitere Vorgehen. Er koordiniert termingerecht die Übermittlung Ihrer Daten für den Kaufabschluss und die Grundbucheintragung.

Wie wird eine Pflegeimmobilie finanziert?

Vor Kauf Ihrer Pflegeimmobilie ist die Finanzierung des Kaufpreises zu klären. Sicherlich haben Sie sich schon Gedanken über die verschiedenen Zahlungsmodelle gemacht?

Sind Sie in der Lage den Kaufpreis für eine Pflegeimmobilie komplett aus eigenen Mitteln zu bezahlen, ist der Punkt Finanzierung für Sie weniger wichtig. Einzig steuerliche Aspekte sind dann auf Ihrer persönliche Situation abzustimmen.

Vielleicht benötigen Sie aber auch Hilfe bei der Ausarbeitung eines maßgeschneiderten Finanzierungskonzepts?

Dann empfiehlt es sich einen unabhängigen Finanzierungsexperten zu Rate zu ziehen.

Beim Kauf einer Immobilie entstehen Nebenkosten, die sich wie folgt zusammensetzen:

• Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%

• Notar- und Grundbuchkosten von ca. 1,5% bis 2%

• Maklergebühren fallen in der Regel nicht an

Das aktuelle Zinsniveau und die Einbindung staatlich geförderter KfW Darlehen schaffen ideale Finanzierungsvoraussetzungen.

Was muss ich beachten?

Grundsätzlich gilt:

1. Die Kaufnebenkosten müssen Sie aus eigener Tasche bezahlen.

2. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, umso schneller entschuldet sich die Immobilie und rentabler ist Ihre Investition

* Annahme: 2% Zinsen und 4,1% Tilgung. Steuervorteile nicht berücksichtigt

* Annahme: 2% Zinsen und 4,1% Tilgung. Steuervorteile nicht berücksichtigt

* Annahme: 2% Zinsen und 4,1% Tilgung. Steuervorteile nicht berücksichtigt

* Annahme: 2% Zinsen und 4,1% Tilgung. Steuervorteile nicht berücksichtigt

Schlusswort

Ziehen wir ein Fazit und befassen uns zum Schluss mit der Frage:

Ist die Pflegeimmobilie eine gute, sichere und lukrative Kapitalanlage?

Wir sagen: „Ja“ !

1. Vor dem Hintergrund des demokratischen Wandels und der daraus resultierenden zunehmenden Nachfrage, ist der Pflegeimmobilienmarkt ein Wachstumsmarkt. Das bedeutet, dass eine Pflegeimmobilie eine äußerst sichere Kapitalanlage ist.
2. Das Konzept der Pflegeimmobilie sichert die Mieteinnahmen für bis zu 25 Jahren, was wiederum bedeutet, dass die Pflegeimmobilie eine lukrative Kapitalanlage ist.
3. Da Eigentümer einer Pflegeimmobilie durch den Betreiber vor nahezu allen vermiettypischen Aufgaben freigestellt sind, ist die Pflegeimmobilie eine sehr bequeme Kapitalanlage.